昆山花橋一棟建成約十二年的六層辦公樓，業(yè)主計(jì)劃整體改造成研發(fā)中心。外立面與主體結(jié)構(gòu)保留，內(nèi)部隔墻、吊頂、地面面層、機(jī)電管線全部拆除。這類(lèi)「留殼換芯」的項(xiàng)目，比整棟推倒更考驗(yàn)工序設(shè)計(jì)。
一、先做一次結(jié)構(gòu)體檢
保留主體的前提是主體值得保留。我們進(jìn)場(chǎng)前做了三項(xiàng)檢查：混凝土強(qiáng)度抽測(cè)、鋼筋保護(hù)層厚度檢測(cè)、以及裂縫普查。結(jié)果發(fā)現(xiàn)三層有兩處樓板裂縫，寬度零點(diǎn)二毫米左右，屬非結(jié)構(gòu)性收縮裂縫，做封閉處理后可以繼續(xù)使用。這一步不能省，否則后期改造出問(wèn)題，責(zé)任說(shuō)不清。
二、拆除順序：從上到下，從內(nèi)到外
內(nèi)部拆改的順序與新建裝修相反：先拆非承重的隔墻與吊頂，再拆地面面層，最后處理機(jī)電管線。原因是管線常埋在吊頂與地面找平層內(nèi)，先拆面層容易破壞仍在使用的消防與給排水干管。
保留結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目，拆的邊界比拆的速度重要。
三處現(xiàn)場(chǎng)決策
第一處是電梯井。原電梯要換成新梯，井道保留，導(dǎo)軌與轎廂拆除時(shí)采用井道內(nèi)人工分解，不用卷?yè)P(yáng)機(jī)整吊，避免撞擊井壁。第二處是外窗。外立面保留，窗洞要臨時(shí)封閉，我們用阻燃夾板加防水膜做了雙層封閉，防止拆除粉塵外溢被投訴。第三處是二層大堂的大理石地面，業(yè)主想保留，我們改人工剔鑿為靜力切割分塊起吊，最終保留了約六成。
三、垃圾通道與運(yùn)輸
六層樓沒(méi)有貨梯，垃圾靠一條臨時(shí)溜槽從三層下到一層，溜槽用腳手架管與彩鋼瓦搭設(shè)，底部設(shè)緩沖擋板。每天收工前清空，不過(guò)夜。整棟樓的內(nèi)部垃圾約九百立方米，用了十四個(gè)工作日清完。
四、這類(lèi)項(xiàng)目的價(jià)值
保留主體能省下約四成的結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)造價(jià)，工期也短。代價(jià)是拆除精度要求高，人工比例大。花橋、安亭一帶的存量辦公樓改造需求在增加，有類(lèi)似項(xiàng)目要評(píng)估可行性的，打 138-1486-2501，我們先看結(jié)構(gòu)再談方案。
