城市更新進入精細化階段后，「留改拆」不再是口號，而是一道需要算清楚的經(jīng)濟題。同一棟老廠房，有的被整體保留改造成園區(qū)，有的被推平重建，差別往往不在情懷，在三個變量的計算結(jié)果。
變量一：結(jié)構(gòu)剩余壽命
保留的前提是結(jié)構(gòu)可用。做一次結(jié)構(gòu)鑒定，看混凝土碳化深度、鋼筋銹蝕率、地基沉降是否穩(wěn)定。若主體結(jié)構(gòu)評定為可用、僅需局部加固，保留的改造成本通常低于新建；若承重構(gòu)件普遍劣化，加固費用會迅速逼近重建，此時保留就失去了經(jīng)濟意義。
變量二：改造幅度與規(guī)范適配
老建筑的層高、柱距、疏散寬度、消防分區(qū)往往不滿足現(xiàn)行規(guī)范。改造幅度越大，為滿足規(guī)范而新增的加固、加寬樓梯、增設(shè)消防設(shè)施就越多。經(jīng)驗上，功能置換越徹底，保留的優(yōu)勢越小。輕改造——外立面修繕、機電更新、內(nèi)部裝修——保留的性價比最高。
變量三：停業(yè)與工期損失
拆除重建意味著徹底停擺，工期以年計；保留改造可以分區(qū)滾動施工，部分區(qū)域邊營業(yè)邊改造。對商業(yè)物業(yè)而言，這部分現(xiàn)金流損失常被低估，實際可能占到總成本的三成。
決策的順序
先鑒定、再算改造幅度、最后疊加停業(yè)損失，三項放在一張表里，答案通常很清楚。反過來先定結(jié)論再找理由，多半會算錯。
手上有老樓在糾結(jié)留還是拆，可致電 138-1486-2501，我們先做結(jié)構(gòu)與改造可行性的初判，再給一份含停業(yè)損失的三方案對比。
